ご質問は，
“マンションの管理組合の理事長をしていますが，長期間にわたり管理費・修繕積立金等を滞納している区分所有者がいて困っています。滞納者のマンションに対する強制競売も考えましたが，管理会社に調べてもらったところ，滞納者のマンションには住宅ローンの抵当権が設定されており強制競売はできないのではないかと言われました。何か取り得る手段はないのでしょうか？”
というものです。
建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）５９条に基づいて滞納者のマンション（区分所有権等）の競売を請求することが考えられます。
では，具体的にどのようにすればよいか見ていきましょう。
管理費や修繕積立金等を滞納する区分所有者への対応にお困りの管理組合や管理会社は多いと思います。特に滞納が長期間となり滞納金額が高額となってくると，マンションの修繕計画に支障をきたすなど共同生活の維持にも影響が出てきます。
滞納管理費等の回収方法にはいくつか手段・段階があり，通常は内容証明郵便等により滞納者に対し，支払いを督促することからはじめることが多いですが，ご質問の場合，長期間にわたり管理費・修繕積立金等を滞納しているとのことなので，このような手段は既に取っているものと思われます。
そのため，次に検討するのは，判決や先取特権等に基づいて滞納者の財産に対し，強制執行をするなど法的手続により滞納管理費等を回収することです。この段階で滞納管理費等を回収できれば問題は解決ですが，通常は滞納者のマンション（区分所有権等）以外に滞納者の財産を把握するのは困難ですし，ご質問にあるように住宅ローンの抵当権が設定されている場合，滞納者のマンション（区分所有権等）に対して，不動産強制競売の申立てをして滞納管理費等を回収するのも困難です。抵当権が設定されている住宅ローンなど優先債権がある場合に不動産強制競売の申立てをしたとしても，配当の見込みがないと裁判所が判断したらその競売手続は取り消されます。これを無剰余取消といいます。これは，無益な執行を防止するとともに優先債権者の利益を保護するための制度です。無剰余取消については，以下の裁判所のウェブページも参考にしてください。
裁判所ＨＰ→http://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minzi_section21/muzyouyokaihi_hudousan/index.html
滞納者のマンション（区分所有権等）に対する不動産強制競売の申立てなどの方法によっても滞納管理費等を回収できない場合に検討するのが区分所有法５９条に基づく競売請求です。
区分所有法５９条１項は，区分所有者の共同の利益に反する行為をする区分所有者の区分所有権等の競売を請求することができる旨定めています。同条に基づく競売請求は形式的競売と呼ばれるものであり，優先債権がありかつ配当の見込みがない場合であっても無剰余取消がなされないのが特徴です。そのため，この競売請求であれば，多額の住宅ローンが残っているマンションであっても，競売手続を進めることができます。
区分所有法５９条に基づく競売請求をするには，まず同条に基づいて滞納者の区分所有権等について競売を申し立てることができるとする訴訟（区分所有権等競売請求事件）を提起します。
請求が認められるには，
① 区分所有者及び議決権の各４分の３以上の総会決議
② ①の決議に先立つ滞納する区分所有者に対する弁明の機会
③ 区分所有者の共同生活上の障害が著しいこと
④ 他の方法では障害を除去して共用部分の利用の確保，その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難な状態であること
という要件をみたす必要があります。
どのような場合に上記③④の要件をみたすかについてはケースバイケースですが，滞納金額や期間，訴訟に至るまでの管理組合や滞納者の対応が重要になってくるでしょう。
そして，同訴訟で勝訴判決を得たら，同判決に基づいて強制競売申立てをすることになります。ここで注意が必要なのは，優先債権がある場合，競売に係る売却代金は優先債権から配当されますから，滞納管理費等を競売手続により回収できるとは限らないことです。そのため，区分所有法８条に基づき，滞納管理費等を承継した新たな区分所有者に請求することになります。
ただし，滞納管理費等があまりに高額な場合，競売が成立しないおそれもあるため，滞納管理費等の請求権を全部又は一部放棄することもあります。これでは競売請求をする意味がないではないかと思われるかもしれませんが，実際に滞納管理費等の請求権を放棄したケースでは，これ以上滞納管理費等が増えるのを防ぐとともに，誠実な区分所有者に参加してもらいたいという願いを強く持っておられ，滞納管理費等の回収よりもそれらに主眼があったケースでした。
【区分所有法５９条に基づく競売請求のポイント（まとめ）】
①優先債権がある場合に不動産強制競売の申立てをしたとしても，無剰余により競売手続が取り消されることがあります！
②区分所有法５９条に基づく競売請求では，無剰余取消はなされません！
③滞納管理費等は新たな区分所有者に請求することができますが，手続をする目的によっては請求権を放棄することも検討しましょう！
以上が区分所有法５９条に基づく競売請求の概要ですがいかがでしょうか。
管理費等を滞納する区分所有者の存在は多くのマンションで頭を悩ます問題となっているようです。滞納管理費等の回収にはいくつかの手段・段階があり，事案によってどの手段を取るのがよいのか考える必要があります。
滞納管理費等の問題についてどのように解決したらよいかお悩みの場合は，お気軽にお問い合わせください。
